Vender un piso por menos de lo que costó y todavía tener que pagar al ayuntamiento un impuesto sobre el «incremento» del valor no tiene sentido. El Tribunal Constitucional lo dijo claro en la STC 59/2017: cuando no hay incremento real de valor, no se debe pagar el IIVTNU. Si lo pagaste, lo recuperas. Te explicamos cómo.
La base jurídica: STC 59/2017 y posteriores
La STC 59/2017 declaró inconstitucional cobrar la plusvalía municipal en aquellos supuestos en los que la transmisión no manifiesta una capacidad económica real susceptible de gravamen. En cristiano: si vendes por menos de lo que te costó, no has ganado nada, y no puede haber impuesto sobre algo que no existe.
Esta sentencia se complementa con la STC 126/2019 (inconstitucional cuando la cuota supera la ganancia real), la STC 182/2021 (inconstitucional el método objetivo de cálculo) y, sobre todo, con la STS 339/2024, que abrió la vía de reclamación incluso para liquidaciones firmes.
Qué demostrar y cómo
Lo único que tienes que acreditar es que el precio de venta fue inferior al precio de adquisición. La prueba habitual son las dos escrituras: la de compra (con el precio que pagaste en su día) y la de venta (con el precio por el que vendiste).
Si la diferencia es clara en las escrituras, no hace falta peritaje. Si los valores escriturados no reflejan bien la operación (por ejemplo, porque el precio se infló o se rebajó por motivos fiscales), puede ser necesario un informe pericial que actualice los valores. Coste habitual de la tasación: entre 400 y 800 euros, a tu cargo, y solo si decidimos avanzar con la reclamación.
El procedimiento de reclamación
La vía concreta depende de cómo pagaste la plusvalía:
- Si fue autoliquidación (tú o tu gestoría presentaron el modelo): se pide la rectificación de la autoliquidación al amparo del artículo 120.3 de la Ley General Tributaria y la devolución de ingresos indebidos. Plazo: cuatro años desde la autoliquidación.
- Si fue liquidación del ayuntamiento y aún no es firme: recurso de reposición ante el propio ayuntamiento. Plazo: un mes desde la notificación.
- Si fue liquidación firme con pérdida real: solicitud de nulidad de pleno derecho invocando el artículo 217.1.g de la LGT y la doctrina de la STS 339/2024. Sin plazo estricto, pero conviene actuar pronto.
Si el ayuntamiento desestima en cualquiera de las vías, se puede ir al Tribunal Económico-Administrativo Municipal (en ciudades de más de 50.000 habitantes) o directamente al contencioso-administrativo.
Cuánto se recupera
El 100% del importe pagado de plusvalía, más los intereses de demora calculados desde la fecha en que pagaste hasta la fecha de la devolución. El interés de demora vigente en 2026 es del 4,0625%.
Para un ejemplo: si pagaste 3.500 euros de plusvalía en 2019, la recuperación con intereses al año 2026 ronda los 4.350 euros. Si pagaste 8.000 en 2018, recuperarías cerca de 10.500.
Cuánto tarda
Entre 6 y 12 meses si el ayuntamiento estima la reclamación en vía administrativa. Entre 18 y 30 meses si toca ir al contencioso-administrativo. En casos claros de pérdida, muchos ayuntamientos resuelven a favor sin necesidad de juicio para evitar las costas que se les imponen.
Si vendiste con pérdida y pagaste, valoramos tu caso gratis
Trabajamos a éxito: si no recuperamos, no cobramos honorarios. Los gastos del procedimiento (procurador si va a contencioso, peritos si aplican) van a tu cuenta y los presupuestamos antes de empezar. Para valorar tu caso, usa el formulario con la documentación lista.