Cuando uno hereda un inmueble, está obligado a pagar la plusvalía municipal al ayuntamiento. Durante años, los ayuntamientos sostuvieron que en las herencias siempre había incremento de valor (porque el heredero recibe el bien sin haber pagado por él), y esta interpretación cerraba la vía de reclamación. Eso ya no es así.
Cuándo procede la reclamación en herencias
El Tribunal Supremo ha confirmado que también en herencias puede haber pérdida real de valor reclamable. Procede cuando el valor declarado al transmitir el inmueble es inferior al valor de adquisición original, es decir, el valor por el que el causante (la persona fallecida) lo adquirió en su día o el valor declarado en su propia herencia anterior.
El razonamiento del Supremo es claro: el patrimonio del heredero no se incrementa por el hecho de heredar gratis; lo que importa es la diferencia objetiva entre el valor de adquisición del inmueble (lo que costó cuando entró en el patrimonio del causante) y el valor de transmisión (lo declarado en la herencia o, en su caso, en la venta posterior).
Documentación que se necesita
- Escritura de adquisición original del inmueble por parte del causante: compra, herencia anterior o donación. Es la pieza clave porque fija el valor de origen.
- Escritura de aceptación de herencia y adjudicación en la que se declaró el valor del inmueble transmitido.
- Modelo 650 del Impuesto de Sucesiones presentado en su día.
- Certificado de defunción del causante.
- Certificado de últimas voluntades y testamento (o declaración de herederos si no había testamento).
- Notificación de la liquidación del IIVTNU emitida por el ayuntamiento y justificante de pago.
Si el inmueble se adquirió por el causante hace muchos años y no hay escritura digitalizada, suele bastar con localizarla en el Registro de la Propiedad correspondiente. El despacho lo gestiona dentro del estudio del caso.
Casos típicos de herencia reclamable
- Vivienda heredada cuyo valor declarado es inferior al de la adquisición original. Caso frecuente en herencias de viviendas compradas en plena burbuja inmobiliaria y heredadas tras una caída del mercado.
- Local comercial o solar donde el valor declarado en la sucesión refleja la depreciación del entorno (revitalización fallida, despoblación, cambio de calificación urbanística desfavorable).
- Herencia con varios herederos donde la liquidación se hace por cada uno individualmente. Cada heredero puede reclamar su parte proporcional.
Plazos para reclamar en herencias
Los plazos dependen de cómo se gestionó el pago:
- Autoliquidación presentada por el heredero o su gestoría: 4 años desde la presentación para pedir la rectificación.
- Liquidación girada por el ayuntamiento, aún no firme: 1 mes desde la notificación para recurso de reposición.
- Liquidación firme con pérdida real: sin plazo estricto, vía nulidad de pleno derecho según la STS 339/2024.
Qué se recupera
En herencias con pérdida real reconocida, el 100% de lo pagado más los intereses de demora desde la fecha del pago. Para un caso típico de herencia de vivienda urbana, los importes recuperables suelen ir desde los 1.500 euros (vivienda media en municipio pequeño) hasta los 15.000 o más (vivienda en ciudad grande con muchos años de tenencia por el causante).
Si fuiste heredero y pagaste plusvalía
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