Desde la aprobación del Real Decreto-Ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos para calcular la base imponible de la plusvalía municipal: el método objetivo (el que aplican los ayuntamientos por defecto) y el método real (basado en la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición). El que pagó por el método objetivo cuando el real era más favorable, puede reclamar la diferencia.
Cómo funciona cada método
Método objetivo
La fórmula es:
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente por años de tenencia
El coeficiente se actualiza anualmente y va de 0,13 para tenencias de un año hasta 0,45 a los veinte años. Una vez calculada la base imponible, se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento (entre el 15% y el 30%, según municipio).
Método real
La fórmula es:
Base imponible = (Valor de transmisión − Valor de adquisición) × (% que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total)
Sobre esa base imponible se aplica el mismo tipo de gravamen municipal.
Ejemplo práctico
Vendes un piso en Málaga en 2024 que compraste en 2014 por 150.000 euros. El precio de venta es de 165.000 euros, es decir, una ganancia real de 15.000 euros en diez años. El valor catastral total es 60.000 euros y el del suelo 24.000 euros (el 40% del total). El tipo de gravamen del municipio es del 25%.
Cálculo por método objetivo
Base imponible = 24.000 × 0,18 (coeficiente para 10 años) = 4.320 €
Cuota = 4.320 × 0,25 = 1.080 €
Cálculo por método real
Ganancia patrimonial = 165.000 − 150.000 = 15.000 €
Base imponible = 15.000 × 0,40 = 6.000 €
Cuota = 6.000 × 0,25 = 1.500 €
En este caso conviene el método objetivo, porque te cobran 420 euros menos. Pero en otros casos puede ser al revés: una venta con ganancia muy pequeña (por ejemplo 3.000 euros) sale más barata por método real.
Cuándo conviene cada uno (regla general)
- Si el inmueble lleva muchos años en tu patrimonio y la ganancia real es alta, suele convenir el método objetivo.
- Si el inmueble lleva pocos años y la ganancia real es baja o nula, suele convenir el método real.
- Si la transmisión es a pérdida (vendes por menos de lo que costó), no se paga plusvalía, según la STC 59/2017. Y si el ayuntamiento te la liquidó igualmente, puedes reclamarla.
Si pagaste por el método peor, puedes reclamar
Si entre 2022 y hoy presentaste autoliquidación por el método objetivo cuando el método real era más favorable, tienes 4 años para pedir la rectificación de esa autoliquidación y la devolución del exceso pagado. Si fue liquidación del ayuntamiento, depende de si era firme o no en el momento.
El análisis lo hacemos gratis si traes las dos escrituras (compra y venta) y el recibo del IBI del año de la venta. Con eso calculamos ambos métodos y te decimos si hay diferencia reclamable. Si la hay, trabajamos a éxito: honorarios solo si recuperamos.